Четверг, 28.03.2024, 21:09
Приветствую Вас Гость | RSS
Главная » 2010 » Март » 18 » НЕ легко ВЫбирать СПособ УПравления...........
00:34
НЕ легко ВЫбирать СПособ УПравления...........
Нелегкий выбор способа управления многоквартирным домом. Нередко, покупая жилплощадь в новом доме, собственники сталкиваются с массой нерешенных проблем, такими как отсутствие воды, тепла, электроэнергии, строительные недоделки и мусор в подъездах; жуткое состояние придомовой территории; плохая организация эксплуатационных служб (лифты, пожарные лестницы и др.). Все перечисленные проблемы можно устранить общими усилиями собственников и при наличии их желания, а так же выбора способа управления жилым домом. Что же подразумевает под собой управление жилым домом: · техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме (лестниц, лифтов, чердаков и подвалов, строительных конструкций, инженерных систем здания и проч.);
предоставление коммунальных услуг жильцам; · решение вопросов пользования общим имуществом (например, сдача в аренду чердака или подвала, участка придомовой территории); · а также иная деятельность, направленная на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан. Безусловно, выбор управляющего частным жилым домом — прерогатива общего собрания, а не компании застройщика. Выбираем ТСЖ (товарищество собственников жилья) Уместно отметить, что ТСЖ представляет собой добровольное объединение собственников и принудительно никого нельзя заставить быть членом такой организации. Цели ТСЖ — обеспечение наиболее эффективных методов эксплуатации всего жилого объекта (дома, здания, комплекса зданий) как целостного единого комплекса и улучшение качества коммунально-бытовых услуг, оказываемых жильцам со стороны различных ведомств, фирм и служб посредством выбранного правления и председателя. Важнейшее преимущество коллективного управления жилой недвижимостью состоит в том, что каждый человек, проживающий в доме, может обратиться в ТСЖ с любой просьбой, заявкой на бытовые услуги (ремонт, установка, подключение) или подать жалобу на плохое обслуживание, все мнения и предложения жильцов могут и должны быть рассмотрены быстро и оперативно. Конечно, эффективнее выбирать руководителя (председателя) из числа специалистов, имеющих профессиональные знания и опыт работы в сфере управления, однако довольно часто председателем такого ТСЖ избирают человека далекого от понимания проблем, которые возникают в процессе эксплуатации зданий. Как показывает практика, российский менталитет не подразумевает, что собственники могут управлять своим имуществом сами, собственники не хотят и не решаются взять в свои руки управление домом, им трудно решить самостоятельно, какая из форм удобнее, да и собрания "всем миром” не всегда дают положительный результат. И тут на помощь приходит Управляющие компании, цель которых, не только управлять имуществом собственников, но и максимально использовать это имущество для достижения коммерческой прибыли. А почему бы собственникам самим не получать эту прибыль и использовать по своему усмотрению? Да все очень просто, принцип "я не я и лошадь не моя" до сих пор бытует в массах - результат как правило один, бесхозяйное общее имущество собственников прибирает к рукам какая ни будь Управляющая организация, например созданная Застройщиком. Риск передачи дома под управление такой УК – сокрытие строительных недоделок. ТСЖ – при правильном профессиональном подходе, это серьезная и в то же время гибкая система управления домом. Наиболее важные и принципиальные вопросы «общей домовой» жизни Собственники здесь решают лично - на общем собрании членов товарищества, а «текучкой» занимается правление ТСЖ, избранное из членов товарищества на общем собрании. Правление и его председатель работают под контролем жителей дома: не реже раза в год финансовую деятельность «управленцев» проверяет ревизионная комиссия, сформированная из собственников квартир на общем собрании. И здесь, я бы сказал неуместно понятие "Коллективная безответственность", скорее коллективная ответственность и защищенность от посягательства на совместное имущество посторонних. При наличии ТСЖ руководить домовладением будут хозяева квартир, но зачастую собственники не готовы взять на себя ответственность и не хотят, чтобы дом управлялся методом «проб и ошибок». Действительно можно обратиться к профессионалам - в управляющую компанию (УК), но не с целью передачи дома под управление, а с целью привлечения специалистов для оказания услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества. Если в доме создано ТСЖ, то выбор УК для оказания услуг происходит на общем собрании членов товарищества. Здесь же большинством голосов утверждается содержание договора с УК, где оговариваются условия ее работы, в том числе расценки в рамках утвержденного годового бюджета. Заключает договор с компанией само ТСЖ, поэтому при появлении претензий к «управленцам» защищать права жильцов будет ТСЖ. Если товарищества в доме не создалось, то путем простого голосования на общем собрании Собственников может произойти выбор УК и утверждение условий договора, решение принимается простым большинством (более 50 % собственников). Выбранная управляющая компания заключает договор с каждым жильцом-собственником. Отказаться от этого нельзя, даже если Вы не участвовали в собрании и (или) не одобряли текста договора. При попытке уклониться от его подписания выбранная УК вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора. В общем можно сказать одно, ТСЖ - это фактически система советов, единственная форма, при которой жильцы имеют какие-то права, сами решают все возникшие вопросы, никому не подчиняясь и имея возможность полностью принимать участие в управлении. Если смотреть на эту систему с демократической точки зрения, то она как раз самая идеальная! Это то, что собственникам нужно. Участвовать в управлении домом - это первый шаг к гражданскому обществу. Люди начинают учиться отстаивать свое мнение, чувствовать ответственность и действительно могут контролировать ситуацию вокруг своего имущества. Детально способы управления разложены на варианты представленные далее.
 
НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ
 
Вариант 1.
Заключение договоров (индивидуальных) на ЖКУ с каждым собственником помещения в доме. Данная схема оптимальна для домов с небольшим количеством квартир до 10, где содержание общего имущества не требует существенных вложений и трудозатрат, собственники сами определяют, что и когда им необходимо ремонтировать. Недостаток – отсутствие управления общим имуществом, каждый собственник самостоятельно защищает свои интересы перед третьими лицами.
Вариант 2.
Заключение договоров на ЖКУ, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме (коллективный договор). Данная схема оптимальна для домов с небольшим количеством квартир до 10, где содержание общего имущества не требует существенных вложений и трудозатрат, собственники сами определяют, что и когда им необходимо ремонтировать. Достоинства – отсутствие разногласий в выборе поставщиков услуг. Недостаток – отсутствие согласованности в управлении общим имуществом, каждый собственник самостоятельно защищает свои интересы перед третьими лицами.
Вариант 3.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности. (Непосредственное управление с элементом ТСЖ) Данная схема оптимальна для домов с количеством квартир до 30-40, где содержание общего имущества требует периодических вложений, собственники хотя и сами определяют, что и когда им необходимо ремонтировать, однако интересы перед третьими лицами представляет уполномоченное лицо (собственник).
 
УПРАВЛЕНИЕ ТСЖ, ЖК, ПК
 
Вариант 4.
Управление ТСЖ, ЖК, ПК и Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме. Достоинства – Установка оптимального размера тарифа на ТО и Ремонт дома, согласованность и возможность самостоятельно управлять общим имуществом, прозрачность бюджета, возможность контроля за расходованием денежных средств, выбор вариантов оказания услуг по содержанию общего имущества. Коллективный контроль за качеством исполнения услуг (посредством правления). Возможность участвовать в формировании затрат и пр.
Вариант 5.
Заключение договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг с Управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК Оптимизированная схема, взаимодействия ТСЖ и УК, где УК выступает в качестве организации оказывающей профессиональные услуги в области содержания и ремонта общего имущества, контроля за качеством поставляемых коммунальных услуг. Достоинства – Выбор оптимальной УК по качеству и стоимости (в рамках утвержденного бюджета) оказания услуг на основе конкурса. При этом у собственников остается право самостоятельно управлять общим имуществом, возможность контроля за расходованием денежных средств, выбор вариантов оказания услуг по содержанию общего имущества. Коллективный контроль за качеством исполнения услуг (посредством правления). Возможность участвовать в формировании затрат и пр.
 
УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ (компанией)
 
Вариант 6.
 
Управление управляющими организациями При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, каждый собственник помещения в многоквартирном доме заключает с выбранным управляющим договор управления, который по своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ. Достоинства схемы: 1. Отсутствие необходимости принимать решения о затратах на содержание и ремонт общего имущества (принимается то, что предлагает УК) 2. Расчет на возможное качественное оказание услуг 3. Возможно наличие в штате УК квалифицированного персонала 4. В данном случае так же применим закон о защите прав потребителей, ГК РФ. Недостаток схемы: Собственник 1. лишается возможности участвовать в формировании затрат и пр. 2. лишается возможности контроля за расходованием денежных средств. 3. лишается возможности управления общим имуществом 4. лишается выбора вариантов оказания услуг по содержанию общего имущества 5. обязан исполнять условия договора 6. становиться обязан самостоятельно контролировать качество оказываемых ему услуг. 7. несет дополнительные затраты в виде налога на прибыль (для российских организаций — полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов) Юр. Лица, либо налога по Упрощенной системе налогообложения (ТСЖ от таких налогов освобождено, ввиду того, что не является коммерческой организацией)
 
Заключение:
 
Конечно, выбор оптимального способа управления многоквартирным домом всегда остается на усмотрение собственников, но обязательно следует учитывать, что важным для собственника является - возможность управления своими деньгами, управление имуществом, а самое главное это – оперативный контроль за их использованием.
Просмотров: 788 | Добавил: legalexpert | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Форма входа
Поиск
Календарь
«  Март 2010  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031
Наш опрос
Оцените мой сайт
1. Хорошо
2. Неплохо
3. Ужасно
4. Отлично
5. Плохо
Всего ответов: 9
Друзья сайта
  • Сообщество uCoz
  • FAQ по системе
  • Инструкции для uCoz
  • Статистика

    Онлайн всего: 1
    Гостей: 1
    Пользователей: 0